بقلم ماريا ماكسيموفا – مسؤولة أولى – تحليل الأعمال – مشاريع قطيفان

لا شك أن جائحة كوفيد-19 قد أثرت على سوق العقارات! ومع ذلك، حتى في ظل الظروف غير المستقرة، هناك فرص يمكن اغتنامها، بما في ذلك اختيار الوقت المناسب للبيع. وهذا بالضبط ما تمكنا من تحقيقه في مشاريع قطيفان.

كيف نحدد الوقت والمكان المناسبين، والأهم من ذلك، السعر المناسب للبيع؟ ملاحظة: تجاوزت مبيعات قطع أراضي الفلل لدينا مليار ريال قطري خلال 12 شهرًا بفضل رؤيتنا الثاقبة في تقييم أصولنا العقارية بدقة. كيف فعلنا ذلك؟

أولًا، دعوني أُعرّفكم بمفهوم التقييم العقاري!

تقييم العقارات

التقييم هو رأي حول قيمة أصل أو التزام على أساس مُحدد، وفي تاريخ مُحدد، يُتبادل فيه بين الأطراف الراغبين في المشاركة في معاملة تجارية مستقلة، بعد تسويق سليم، وحيث يكون كل طرف قد تصرف بعلم وحكمة ودون إكراه. يُقدم هذا الرأي بعد فحص شامل وأي تحقيقات واستفسارات إضافية مناسبة، مع مراعاة طبيعة الأصل والغرض من التقييم.

في تقييم العقارات، تُؤخذ النقاط التالية في الاعتبار على سبيل المثال لا الحصر:

• الموقع
• خصائص العقار
• الأبعاد
• البناء
• العمر
• الاستخدامات
• طبيعة السكن
• المنشآت
• المرافق والخدمات
• الإصلاح والحالة
• المخاطر الطبيعية

هناك مجموعة واسعة من الأغراض والأسباب التي تدفع المالكين/المستثمرين إلى تقييم عقار. في حين أن المرء قد يفكر بديهيًا في القيمة عند بيع/شراء أصل/خصوم، إلا أن المُقيّمين المحترفين في الواقع يتعاملون في الغالب مع الأغراض التالية:

الإدراج في البيانات المالية.

يمكن أن يوفر التقييم للمقرضين إجابة عما إذا كان العقار يمكن أن يكون بمثابة ضمان للقرض.

قد تشمل أغراض البيع/الشراء الأكثر تعقيدًا الاكتتاب العام الأولي، وعمليات الدمج والاستحواذ، وما إلى ذلك. بالنسبة للمُقيّم، من المهم فهم الغرض لتحديد التعرض المحتمل للمسؤولية.

المناهج الشائعة الاستخدام

يُعد نهج السوق (المُقارن) الطريقة الأكثر موثوقية، وخاصةً للعقارات السكنية. ويستند إلى مقارنة الأصل محل الاهتمام بأصول (أو التزامات) متطابقة أو مماثلة تتوفر معلومات مبيعات عنها، مثل المقارنة مع معاملات السوق في نفس نوع الأصل (أو الالتزام) أو نوع مشابه جدًا منه ضمن قطاع مناسب من سوق العقارات.

نظرًا لعدم وجود عقارين متماثلين، يجب إجراء تعديلات لمراعاة الاختلافات، حيث تؤثر هذه العناصر الأساسية على قيمة الأصل. يقيم هذا النهج القيمة بناءً على توافر البيانات في السوق.

يوفر نهج الدخل (الاستثمار) مؤشرًا للقيمة عن طريق تحويل التدفق النقدي المستقبلي إلى قيمة حالية واحدة. بموجب نهج الدخل، يتم تحديد قيمة الأصل بالرجوع إلى الدخل الذي من المرجح أن يولده الأصل خلال عمره الإنتاجي المتبقي أو فترة محددة. يتم تحديد هذا التقدير بالرجوع إلى التوقعات.

يشير نهج التكلفة إلى قيمة الأصل من خلال تكلفة إنشاء الأصل أو استبداله بأصل آخر مماثل، على افتراض أن المشتري لن يدفع مقابل الأصل أكثر من تكلفة الحصول على أصل ذي فائدة مساوية.

الخلاصة:
في وقت التقلبات، يختار مالكو العقارات تقييم أصولهم بشكل متكرر لفهم التأثير على قيمتها. ونتيجة لذلك، حقق العديد من المقيمين عامًا قياسيًا من حيث حجم الأعمال.

المصادر:

• تقييم المعهد الملكي للمساحين القانونيين – المعايير العالمية (الكتاب الأحمر)، ٣١ يناير ٢٠٢٠

• دورة أساسيات منهجية التقييم من المعهد الملكي للمساحين القانونيين